Violation du droit de préférence du locataire commercial : la vente est nulle
Publié le 04 mars 2026 par Eylau Avocats
La Cour de cassation a récemment jugé, par une décision du 18 décembre 2025 (Cass. 3e civ. 18-12-2025 n° 24-10.767 FS-B, Sté Maison Molière c/ X), que la vente d’un local commercial conclue en violation du droit de préférence du locataire est sanctionnée par la nullité.
L’action en nullité intentée par le locataire est soumise à la prescription biennale prévue par le statut des baux commerciaux.
En application de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, lorsque le bailleur envisage de vendre un local à usage commercial ou artisanal, il doit en informer le locataire. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée et vaut offre de vente au profit du locataire.
Lorsque le bailleur décide finalement de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, une nouvelle notification doit être adressée au locataire, cette formalité incombant au bailleur ou, à défaut, au notaire.
Dans l’affaire jugée, le bailleur avait vendu les locaux commerciaux à un tiers sans respecter le droit de préférence du locataire. Ce dernier avait alors saisi la juridiction compétente afin d’obtenir l’annulation de la vente.
Si la Cour de cassation avait déjà qualifié d’ordre public le droit de préférence du locataire, elle en précise ici l’étendue en jugeant que la méconnaissance de ce droit, qu’elle porte sur l’absence de notification initiale ou sur l’absence de notification en cas de conditions plus avantageuses, est sanctionnée par la nullité de la vente.
Elle précise en outre que l’action en nullité exercée par le locataire relève de la prescription biennale prévue à l’article L. 145-60 du Code de commerce, dès lors qu’elle est exercée en vertu du statut des baux commerciaux.
Une portée pratique importante pour les parties
Pour les bailleurs, cette décision rappelle la nécessité d’un strict respect du formalisme lié au droit de préférence du locataire, sous peine d’une remise en cause de la vente, y compris après la signature de l’acte authentique.
Pour les locataires commerciaux, la Cour confirme l’effectivité du droit de préférence, tout en rappelant que l’action en nullité doit impérativement être engagée dans un délai de deux ans.
Limite
Le droit de préférence du locataire commercial prévu à l’article L. 145-46-1 du Code de commerce n’est pas applicable lorsque la cession porte sur un immeuble comprenant plusieurs locaux, notamment dans le cadre de galeries commerciales, centres commerciaux ou ensembles immobiliers à usage mixte.
Dans ces hypothèses, la vente ne porte pas sur le local pris isolément, mais sur un ensemble immobilier global, ce qui fait obstacle à l’exercice du droit de préférence par chaque locataire pris individuellement.
La Cour de cassation juge de manière constante que le locataire ne peut se prévaloir du droit de préférence lorsque le local loué constitue une fraction indissociable d’un ensemble immobilier vendu en bloc.
Contributeur de l’article : Anissa Magnier
