Réforme des baux commerciaux : cinq évolutions majeures à retenir
Publié le 09 octobre 2026 par Eylau Avocats
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 modifie en profondeur le statut des baux commerciaux afin de faciliter l’installation et l’exploitation des commerces. Plusieurs mesures renforcent la protection des locataires tout en faisant évoluer les obligations des bailleurs, et notamment la mensualisation du loyer, l’encadrement du dépôt de garantie, le droit de préférence, les clauses d’indexation ou encore la clause résolutoire.
1. La mensualisation du loyer devient un droit pour certains locataires
Jusqu’à présent, les parties étaient libres de fixer la périodicité du paiement du loyer, le paiement trimestriel d’avance demeurant la pratique la plus fréquente.
L’article L. 145-32-1 du Code de commerce permet désormais au locataire, sous certaines conditions, d’obtenir une mensualisation du loyer.
Ces principales conditions à respecter sont les suivantes :
- Le bail doit porter sur un local destiné à l’exercice d’une activté de commerce ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal ;
- Le locataire doit être à jour du règlement des loyers et charges.
Cette faculté est d’ordre public et d’application immédiate : toute clause y faisant obstacle est réputée non écrite.
La mensualisation prend effet à compter de l’échéance suivante après la demande du locataire.
2. Le dépôt de garantie et les autres garanties locatives
a – Mise en place d’un plafonnement
L’article L. 145-40 du Code de commerce instaure un plafond des garanties prises par le bailleur pour s’assurer de la bonne exécution du bail, qui ne peuvent désormais plus excéder l’équivalent de trois mois de loyer.
En effet, avant la réforme et sous réserve du versement d’intérêt au-delà de deux termes de loyer (deux mois ou deux trimestres selon la périodicité), les Parties pouvaient librement fixer le montant du dépôt de garantie.
Il était également possible pour le bailleur, de solliciter d’autres garanties complémentaires telles que des surêtés personnelles (cautionnement, garantie à première demande).
Cette faculté lui est toujours reconnue, mais désormais, dans la limite de ce montant de trois mois de loyer.
Un débat subsiste toutefois concernant l’application de ce plafond au montant cumulé des garanties, la prudence invitant à retenir cette interprétation.
Ces dispositions s’appliquent aux baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter du 26 mai 2026, dans la mesure où les locaux loués sont à destination commerciale ou artisanale, et sont d’ordre public.
b – Transmission et restitution des garanties
La réforme organise également le sort de ces garanties en cas de mutation du local à titre onéreux ou gratuit, en prévoyant notamment que l’obligation de restitution du dépôt de garantie est transmise au nouveau bailleur, à l’inverse des autres garanties qui deviennent automatiquement caduques.
Par ailleurs, lorsque le bail prend fin, le bailleur doit désormais, en application de ce même article, restituer au locataire son dépôt de garantie dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés, déduction faite des sommes restant dues et dûment justifiées. Il dispose d’un délai de six mois pour procéder aux mainlevées et restituer les documents afférents aux garanties complémentaires.
Ces dispositions s’appliquent également aux baux en cours, lorsque la mutation du local ou la remise des clés intervient à compter du 26 août 2026.
3. Le droit de préférence du locataire est renforcé
La réforme précise désormais en son article L. 145-46-1 du Code de commerce, la définition des locaux commerciaux et artisanaux concernés par le droit de préférence du locataire en cas de vente du bien, comme suit :
« Le local à usage commercial, au sens du premier alinéa, s’entend de tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de service à caractère commercial, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à ces activités ou ces prestations, à l’exclusion des locaux à usage exclusif de bureau et des entrepôts.
Le local à usage artisanal, au sens du même premier alinéa, s’entend de tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité professionnelle indépendante de production, de transformation, de réparation ou de prestation de services figurant sur une liste établie par décret en Conseil d’Etat, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à cette activité, à l’exclusion des entrepôts. »
4. Les "clauses tunnel" sont désormais consacrées par la loi
La réforme, par l’article L. 145-38-1 du Code de commerce, consacre la validité des clauses d’indexation limitant les variations du loyer, à condition que les limitations s’appliquent de manière identique à la hausse comme à la baisse.
Cette consécration législative sécurise une pratique largement répandue qui n’avait jusqu’alors jamais été expressément reconnue par les textes.
5. De nouvelles conditions pour suspendre la clause résolutoire
Le juge conserve la possibilité d’accorder des délais de paiement au locataire afin de suspendre les effets de la clause résolutoire.
Toutefois, la nouvelle rédaction de l’article L. 145-41 du Code de commerce prévoit que lorsque celle-ci est mise en œuvre pour défaut de paiement des loyers, ces délais ne pourront être accordés que si le locataire est en mesure d’apurer sa dette et reprend le paiement intégral du loyer courant avant la première audience.
Contributeur de l’article : Anissa MAGNIER
